住宅ローンを考える

9月15日に全国銀行住宅ローン金利一覧ページと普通&定期預金金利一覧ページを更新しました。

●住宅ローン
9月1日時点で未更新だった銀行と更新された銀行の金利を更新しました。

今回更新した銀行のかなりの数が金利が0.15％程度引き下げされています。

2008年5月の金利は今までに無く大きく引上げられました。
21年以上では平均0.31％　20年以下では平均0.28％引上げられています。

平均0.31％は、フラット35が始まって以来2番目の引き上げ率でした。(ちなみに第1位は2004年7月の0.35％）
ここで今までの利率変化をグラフにしてみました。

(クリックすると大きな画像が表示されます。)
2004年5月から2008年5月までの4年間の推移です。
濃いブルーの線は、前月からの利率変化で、ピンクの線は、2004年5月を0％とした場合の変化の累積です。
このグラフから2004年5月から一旦上昇した金利は0.42％になり、2004年8月から下降を始め2005年7月に最低の金利（-0.42％）に達しました。その後緩やかに上昇を初め2006年4月に再び0.01％とプラスまでになりました。
その後上昇と下降を繰り返しながら、マイナスとプラスを交互になりました。
2007年12月より再びマイナスが続いていましたが、今回の引き上げで一気にプラスへ転じ現在は、2004年5月と比べ0.13％プラスの状態となっています。

住宅金融公庫は今年度末に直接融資を廃止し、来年4月に独立行政法人へ移行し、昭和25年からの56年にわたる歴史を閉じる予定です。
8月21日の日経に住宅金融公庫の歴史が掲載されていました。

CHQ（連合軍総司令部）の勧告もあり、政府は1950年6月に住宅金融公庫を設立。公庫の出資金には一般会計のほか、米国の対日援助物資の売上代金から百億円が充てられた。

当時は占領下なのでGHQも設立に絡んでいたのですね。B29の爆撃で焼け野原の街の復興に米国の資金が使われるのは、変な感じをうけます。
　

第１回融資受付は公庫設立設立からわずか３週間後。東京都や神奈川県、大阪府など住宅が足りない都市部が対象だった。広報の時間が短く、申込み数は３万件弱と予定枠とほぼ同程度となった。

当時の金利は年5.5％で木造は１５年、耐火建築物は３０年が返済期限でした。金利は昭和４８年まで5.5％が維持されました。やがて応募が殺到して抽選に当選しないと公庫融資が受けられない用になりました。
やがて民間の金融機関も住宅ローンを増やして行き昭和６０年代には民間融資が70％にまでなりました。

平成15年10月よりフラット３５がスタートし金融公庫の直接融資は減少しています。最初はフラット35の融資数は伸びませんでしたが、じょじょに増加しゼロ金利解除後は、金利上昇の不安から人気が高まっています。

１４日ゼロ金利が解除されました。
これから住宅ローンの金利もじょじょに上昇していくでしょう。
現在住宅ローンを返済中で「変動金利」の方は特に注意が必要になります。

それは、金利が上昇していくと毎月の返済額に占める利息が、増えて行くため元金の返済額が減少していくからです。毎月の返済額は、５年に一度しか見直さないため、金利の上昇が続くと利息ばかり払っていて元金が、なかなか減らないと言う事態が発生します。

毎月の返済額を変更するためには、以下の方法があります。
１同じ銀行で固定金利のローンに借り換える。
２他の銀行の住宅ローンに乗り換える。
３繰り上げ返済を行う。

私が、バブル以前に変動金利の住宅ローンを1000万円を１５年返済で借りて返済していた時は、当初４％代の金利があっとゆうまに８％代まで上昇してしまいました。こうなると最初決めた返済額（月８万程度）では返済期間終了後でも数百万の元金が、残ってしまう事態になってしまう計算になりました。

そこで銀行と相談の結果とったのが、繰り上げ返済を行い返済額を増やすという方法でした。その後再び繰り上げ返済額行い最終的には、同じ銀行の低利のローンに借り換えて返済を終了しました。
（ほかにも金融公庫からも借りていましたが、こちらについてはまた別の機会に書きます。）

この時、表計算ソフトを使い、返済方法をいろいろシミュレーションを行い一番よい条件探り出しました。この時の経験を元に作成したのが、オリジナル住宅ローンシミュレーションソフト「かりいれ君」です。

変動金利以外では、短期固定ローンを返済中の方も注意が必要です。特にキャンペーン金利で低い金利の場合ほど、固定期間が終了後に適用される金利との差が大きいので毎月の返済額が、かなり増える場合もあります。

今後住宅ローンの金利動向には注意を払う必要があるでしょう。

　7月1日に当工房の全国銀行住宅ローン金利一覧ページを更新しました。
現在72の銀行の代表的な金利を掲載していますが、7月1日の調査時点では37の銀行のサイトで金利が更新されていました。銀行によっては、月初めではなく15日以降更新する所もありますが、前回6月1日の調査より更新率が、悪いようです。1日が週末なので3日の月曜日に更新する銀行も多いのでしょう。

　銀行住宅ローン金利一覧(1.都市銀行)ページも「りそな銀行」の金利ページが未更新でしたので、りそな銀行についてはグラフは掲載していません。
　来週には再度調査を行う予定です。

　2006年6月25日の日本経済新聞の記事に、夏のボーナスの使い道について興味深い記事が掲載されていましたので紹介します。
「夏のボーナスを住宅ローンの返済に充てる人の割合は34.1％と昨年冬の23.3％から大きく上昇した。中でも全体の5割以上を返済に宛てた人は10.8％と7ポイントも増加した。変動金利型や短期固定型のローンを利用している人が、金利の先高感などから返済を急ごうとする姿勢が明らかになった。」

　私自身の経験からも少しでもお金があれば、金融商品を購入するなどより、繰上げ返済を行った方が利息を減らす事が、結果として資産を増やす事ができます。また金利が上がりだすとその上昇は、思った以上に早い可能性もあります。
　私が銀行の変動金利で住宅ローンを初めて借りたのは、バブルの直前で当時4％台(今思うと高いですね）でした。その後バブルが膨らみ金利は、上昇を続け気がついたときには、ナント8％台になっていました。毎年送られてくる償還表を見ていると返済予定年数が終わってもなお数百万も残高が、残っているのです。驚いて銀行に相談をしたら「この残高を減らすのは、繰上げ返済を行い毎月の返済額を見直すのが一番です。」と言われました。

あなたもこの夏のボーナスの使い道の一つに繰上げ返済を加えては、どうでしょうか。
一度金融機関へ相談してみてください。

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毎月各銀行の住宅ローンを調べていると、がんなどの３大疾病保険
付きの住宅ローンをよく見かけるようになりました。

　今までのの団体信用生命保険では、本人が死亡か、高度障害に
なった時しか補償してくれませんでした。最近増えているのはがん
保険付きの物で、がんと診断された場合に住宅ローンの残りが全額
免除されます。そのほか銀行によっては脳卒中や急性心筋梗塞など
の３大疾病もカバーするタイプもあります。

一家の大黒柱に何かが、あった場合でもこのようなタイプの住宅
ローンを選んでいたら家族も安心できるでしょう。

　ただ銀行によっては、細かい条件がついている場合があるので
場合によっては、保障されない場合も考えられるのでしっかりく説
明を聞く必要があると思います。また金利も多少高くなる場合もあ
ります。

私は現在住宅ローンを抱えてはいませんが、次に住宅ローンを抱え
た場合、このような住宅ローンを選ぶと後の事も安心できるのでは
と考えています。

このブログはデザイン工房雅（みやび)が作成しています。
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Ｗｅｂサイト全国銀行金利一覧ページでは、全国７２の銀行の代表的な金利の一覧を地域別に掲載しています